CONTRATO DE CORRETAGEM EM EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO

Resumo: O presente artigo tem como finalidade responder a questão sobre quem deve pagar a comissão ao corretor imobiliário na compra e venda de imóvel novo na planta: construtora x consumidor, quem paga o corretor? É fato que a constante atividade de produção no mercado imobiliário juntamente com a busca pela realização do sonho da casa própria faz com que este assunto seja bastante relevante para a sociedade como um todo. Neste trabalho, a relação jurídica entre consumidor e construtora em face do corretor de imóveis será tratada à luz do Novo Código Civil e Código de Defesa do Consumidor, tendo em vista se tratar de relação de consumo construtora x consumidor. A discussão aqui trazida gira em torno do fato de que o comprador de unidade imobiliária é, na maioria dos casos, consumidor leigo e, portanto, vulnerável em relação às construtoras, que são profissionais no ramo imobiliário e por vezes, acabam se locupletando por este fato, o que será demonstrado ao final deste artigo.

Palavras-chave: Contratos, corretagem, responsabilidade.

Área do Conhecimento: Direito

Introdução

É comum ouvir alguém dizer o quão duro tem trabalhado, poupado e se sacrificado rotineiramente, buscando condições financeiras para finalmente fechar negócio com a tão sonhada “casa própria” e deixar de vez o aluguel. É certo que este sonho é comum não só no Brasil, mas também em todos os povos e nações do mundo, fazendo com que o mercado imobiliário seja bastante lucrativo nacional e internacionalmente.

No estado de São Paulo, segundo pesquisa realizada pela Câmara Brasileira da Indústria da Construção – CBIC, em 2014 foram lançadas 31.678 novas unidades imobiliárias e vendidas 21.576 unidades, a mesma pesquisa também revelou que, até o mês de maio de 2015 foram lançadas outras 7.617 novas unidades em todo o estado e vendidas 7.070 unidades neste mesmo período [1].

Neste cenário de constante produção, oferta e procura que se vislumbra uma antiga prática comercial: a compra e venda imobiliária. Nesta relação, de um lado tem-se a construtora vendedora, com experiência no mercado, calcada em estudos técnicos e com quadro de profissionais das mais diversas áreas como engenharia, marketing, estratégia de negócio e etc., no intuito de garantir o sucesso de seu empreendimento. Doutro lado desta relação tem-se o consumidor comprador, na maioria das vezes pessoa sem qualquer conhecimento técnico imobiliário, buscando apenas a realização do sonho de adquirir a casa própria.

Nessa relação comercial uma coisa é certa: a compra e venda imobiliária não é tarefa fácil! Com a realização do sonho de adquirir o próprio e novo lar vem também à burocracia e as formalidades que as negociações imobiliárias exigem, fazendo necessária a atuação de um profissional perito no assunto: o Corretor de Imóveis.

Com a unificação legislativa das normas civis e comerciais, o instituto da corretagem assumiu um formato genérico, de forma a abranger todas as espécies de corretagem (compra e venda, seguro, locação etc.), porém neste trabalho será abordada a espécie de corretagem imobiliária, mais precisamente aquela realizada na compra de imóveis residências novos na planta, adquirido no estande de vendas da construtora.

Na legislação brasileira, a relação entre o contratante e o corretor é regulada pelos artigos 722 a 729 do Novo Código Civil, fazendo válida pelo denominado Contrato de Corretagem. A relação jurídica entre o contratante e o corretor é classificada juridicamente como: bilateral, onerosa e consensual, ou seja, a relação “contratante x corretor” é pautada por um contrato firmado livremente, prevendo direitos e deveres recíprocos, mediante pagamento de comissão ao corretor e com o fim de obter determinado resultado ao contratante.

Os doutrinadores Nelson Rosenvald e Cristiano Chaves Faria ensinam que “a corretagem é a atividade desenvolvida no sentido de aproximar diferentes pessoas que possuam interesses comuns em celebrar determinado negócio jurídico” [2], em suma, é a contratação de um agente de negócio.

O Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor – IDEC faz considerações no sentido de que “por ser uma relação jurídica estabelecida entre o corretor e o comprador ou à relação jurídica entre o corretor e o vendedor, a corretagem é considerada uma relação de consumo e, portanto, regida pelo Código de Defesa do Consumidor” [3]. A questão trazida é: construtora x consumidor, quem paga o corretor?

Metodologia

Para a elaboração deste artigo foram utilizados como parâmetros de pesquisa artigos sobre o tema e índices atuais do mercado imobiliário, disponibilizados pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis – CRECISP, pela Câmara Brasileira da Indústria da Construção – CBIC e pelo índice de reclamações levadas aos órgãos de proteção e defesa do consumidor PROCON – SP e Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor – IDEC, no que diz respeito à relação construtora e consumidor.

Foram utilizadas também, e principalmente, a legislação vigente, a jurisprudência e a doutrina brasileira, tudo compilado de forma clara e lógica, se esgotando em uma conclusão extremamente parcial, de interesse social no que diz respeito aos consumidores e seus direitos na hora de comprar um imóvel novo na planta.

Resultado

Feitas essas observações iniciais, cumpre destacar que considerando dados divulgados pela CBIC com relação aos negócios imobiliários realizados nos últimos meses, bem como a gama de ações judiciais discutindo o mesmo tema, resta evidente que a prática de imputar ao consumidor o ônus da comissão de corretagem é usualmente praticada.

É possível observar também que as decisões judiciais têm homenageado os consumidores lesados materialmente, por encargos extracontratuais lançados a cargo destes nas relações de consumo entre construtora e o consumidor, determinando que, na grande maioria dos casos, a construtora proceda a devolução dos valores pagos a título de corretagem, e ainda, caso constatada a má-fé na cobrança da comissão, as decisões judiciais têm sido no sentido de que os valores deveram ser devolvidos em dobro ao consumidor.

Outro ponto de destaque sobre o tema é que, ainda que diante de uma matéria já pacificada na doutrina e na jurisprudência brasileira, no que diz respeito à cobrança de corretagem na compra de imóvel novo realizada em estande de vendas, as construtoras persistem na prática desta conduta ilícita, o que em tese, gera um ônus elevado a elas tendo em vista a necessidade do pagamento de despesas processuais e de honorários advocatícios, além de ter que proceder a devolução dos valores pagos indevidamente, o que por ora, evidencia a ausência de uma assessoria jurídica preventiva junto às construtoras, de forma a atuar na prevenção de irregularidades contratuais e como consequência, maior satisfação de seus consumidores.

Discussão

Com a construção civil em plena atividade em todo Brasil, tem-se como consequência o alto índice de oferta de imóveis novos no mercado de consumo nacional. É neste cenário que se torna comum o consumidor interessado em um imóvel e buscando o melhor negócio, dirigir-se até um estande de vendas do empreendimento imobiliário para realizar a compra de seu imóvel novo, acreditando com veemência estar comprando o imóvel diretamente da construtora, ou seja, crendo estar fazendo o melhor e mais seguro negócio imobiliário.

Ao chegar a um destes “pontos de venda”, o consumidor é atendido por um profissional que lá está, trabalhando com intuito de garantir a venda de uma das unidades, independentemente de quem seja o comprador. Ao optar pela compra, o consumidor diante de toda burocracia do negócio, se depara também com a necessidade de emitir cheques em nomes diversos de pessoas que trabalham para a construtora, o que na realidade, nada mais é que o pagamento da Comissão de Corretagem, que nem sempre é informada ao consumidor.

Trata-se de um valor pago pelo consumidor a título de remuneração ao corretor, que segundo a tabela do Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo – CRECISP [4], o valor corresponde em média 6% a 8% sobre o valor do imóvel. Quando é efetuado o pagamento, o consumidor acredita estar pagando valores que serão deduzidos do valor total da compra, o que nem sempre acontece. Na maioria dos negócios realizados no estande de vendas, o Contato de Corretagem e os valores das comissões são “embutidos” na burocracia e no valor do imóvel negociado, passando despercebidamente aos olhos do consumidor.

Os consagrados doutrinadores Nelson Nery Júnior e Rosa Maria de Andrade Nery lecionam que “ainda que o corretor não obtenha êxito na mediação, o negócio de corretagem e mediação se diz formado tão logo uma parte incumba o mediador da tarefa e este a aceite, tácita ou expressamente” [5], ou seja, o ato de o consumidor ir até o estande de vendas do empreendimento imobiliário para realizar a aquisição do imóvel novo na planta, por si só, descaracteriza qualquer indício de que o consumidor tenha ajustado a contratação do corretor para intermediar o negócio, uma vez que lá ele se encontra, de plantão para a construtora, instruído e treinado por ela então vendedora interessada no negócio.

Ademais, o artigo 31 do Código de Defesa do Consumidor homenageia o Princípio da Transparência, assegurando o direito do consumidor em ter acesso às informações de forma clara e correta sobre o produto ou serviço, sendo certo que mascarar os valores para que o consumidor apenas os pague é uma afronta direta a este artigo, bem como ao Princípio da Transparência e da boa-fé contratual.

Ensina a ilustre professora Claudia Lima Marques, Ex-Presidente do Instituto Brasileiro de Política e Direito do Consumidor, atualmente Diretora da Revista de Direito do Consumidor, que “no sistema do CDC, o instrumento usado para informar sobre determinadas características ou qualidades do bem pode ser tanto a embalagem e apresentação do produto, como aqueles que hoje fazem parte da oferta, os impressos e mesmo a publicidade, veiculada pelo fornecedor-comerciante ou pelo fabricante do produto” [6]. Sendo assim, considerando que as ofertas dos imóveis novos são rotineiramente acompanhadas do jargão “visite o plantão de vendas no local”, o consumidor vai ao estande de vendas para a compra do imóvel ofertado pela construtora e não para contratação dos serviços do corretor, profissional já contratado previamente por ela, resta evidente que é ela quem deve arcar com o pagamento da Comissão de Corretagem, sob pena de tal cobrança ser reconhecida pelo judiciário como afronta ao artigo 31 do Código de Defesa do Consumidor e oriunda de um contrato de adesão.

Neste sentido, o IDEC esclarece que “o consumidor pode se negar a pagar ou, se tiver feito o pagamento, acionar o órgão e a Justiça contra a incorporadora para solicitar o ressarcimento. Para isso, é essencial exigir os comprovantes de pagamento” [7].

Frise-se que, nos contratos de compra e venda de imóvel novo na planta com cláusula que imponha ao consumidor o dever de pagar a Comissão de Corretagem, é nulo de pleno direito, tendo em vista que infringe o artigo 51, inciso IV do Código de Defesa do Consumidor. Do ponto de vista jurídico, o consumidor não está obrigado ao pagamento de um serviço não contratado, pois não obterá proveito para si. Ademais, condicionar a venda do imóvel ao corretor vinculado à empresa é praticar a chamada venda casada, conduta que é proibida em nossa legislação, conforme o artigo 39, inciso I do Código de Defesa do Consumidor.

O aspecto de compra direta capaz de responsabilizar a vendedora pelo pagamento da Comissão de Corretagem não se caracteriza tão somente pela celebração do negócio jurídico em seu estande de vendas, mas também no momento em que o corretor age direitamente sob o interesse dela. Sobre este assunto ensina Arnoldo Wald, professor doutor em Direito Civil e Comercial, que “a outra parte, que é aproximada, não se configura como cliente no contrato de corretagem e, por consequência, não tem a obrigação de pagar a comissão, que certos corretores exigem, recebendo duplamente” [8].

Por óbvio que o tema aqui tratado não tem como objetivo extinguir ou excluir a figura do corretor de imóveis nos negócios imobiliário, até porque a atividade do corretor é instrumento social de desenvolvimento econômico. O objetivo deste trabalho é vislumbrar o cumprimento do dever legal dos verdadeiros contratantes dos serviços dos corretores de imóveis e também a valorização e respeito aos consumidores, compradores de boa-fé com pouco ou nenhum conhecimento técnico imobiliário e legal.

O ponto de partida deste artigo foi decorrente do desequilíbrio nas relações entre consumidores e construtoras, evidenciado pelo alto índice de reclamações junto aos órgãos de defesa dos consumidores e pela enxurrada de demandas judiciais discutindo o mesmo tema, a cobrança indevida de corretagem na compra de imóvel novo na planta.

O PROCON – SP tem se posicionado no sentido de que “é prática abusiva a cobrança de qualquer importância a título de comissão de corretagem nos contratos de venda e compra de imóveis novos e/ou na planta quando o consumidor se dirige diretamente ao stand de venda da incorporadora ou construtora. Cabe à empresa que está promovendo a venda a responsabilidade pelo pagamento da comissão, uma vez que preferiu contratar os corretores para intermediar a venda ao invés de realizá-las diretamente aos consumidores. Da mesma forma, considera-se abusiva qualquer cláusula contratual que estabeleça a imposição desta cobrança de corretagem ao consumidor, tendo em vista que se trata de serviço não solicitado e não contratado por ele” [9].

Sobre o assunto também há posicionamento recente dos julgadores da 10ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, no julgamento da apelação nº 1013167-97.2014.8.26.0577 ocorrida em 28 de julho de 2015, que assim decidiram: “Rescisão contratual cumulada com restituição de valores, devolução de comissão de corretagem e indenização por danos materiais e morais - Compra e venda - Atraso injustificado na entrega do imóvel - Prazo certo fixado para conclusão do empreendimento, e entrega aos compradores, não observado - Não caracterização de ocorrência de força maior ou caso fortuito, afastando a aplicação da cláusula de tolerância de 180 dias - Inadimplência da ré configurada - Rescisão do contrato com a obrigação da vendedora de devolver os valores pagos - Devida, ademais, a devolução de comissão de corretagem - "Venda casada" - O consumidor não tem escolha e acaba por aceitar as condições impostas ilicitamente pelo vendedor e seus prepostos - Abusividade caracterizada - Recurso provido.” [10]. A contratação contra a vontade do consumidor é configurada como violação dos incisos II e III do artigo 6º do Código de Defesa do Consumidor.

Neste mesmo sentido, a 8ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, no julgamento da apelação nº 0039032-13.2012.8.26.0577 ocorrida em 10 de junho de 2015, decidiu que: “COMPRA E VENDA – Imóvel – Corretagem indevida – Nesses ajustes de consumo quem efetivamente contrata o corretor para viabilizar a comercialização do bem é a fornecedora – Abuso da tentativa de transferir esse encargo ao aderente, expressa ou implicitamente – Hipótese em que não se intermediou a aproximação das partes – Prévia relação de dependência entre os parceiros de negócio que também firma a legitimidade passiva da construtora – Arts. 722 e 725 do CC – Venda casada – Art. 39, I, do CDC – Repetição simples – Diretriz das dez Câmaras que integram a Subseção I desta Corte – Recurso provido em parte”.

O que vale dizer é que se o Corretor de Imóveis é contratado pelo consumidor, que exerce seu direito constitucional de livre contratação, para que o corretor faça jus à comissão que lhe será paga ele deverá trabalhar em prol ao melhor negócio possível ao contratante, ou seja, trabalhará por melhores condições de pagamento, prazos, financiamento (se o caso), taxas de escrituração, enfim, as melhores condições possíveis de serem oferecidas ao contratante de seus serviços, até mesmo no que diz respeito aos valores cobrados por seus serviços, sendo certo que esta situação garante a concorrência leal entre os profissionais corretores.

As considerações trazidas à baila no presente trabalho servem não só para demonstrar a onerosidade excessiva encartada ao consumidor, quando lhe é afastado o direito constitucional de livre contratação, mas servem também para demonstrar a importância da atuação imparcial do Corretor de Imóveis nas transações imobiliárias e a vantagem de se contratá-lo livremente à escolha do interessado, sendo certa a celebração do melhor negócio para o contratante.

Conclusão

Sobre o tema, houvemos por bem apresentar de modo explicativo, resposta a questão sobre quem deve pagar a comissão de corretagem na compra de imóvel novo em empreendimento imobiliário, esclarecendo ao consumidor sobre seus direitos e garantias no mercado de consumo, bem como de forma devem ser exercidos a fim de evitar abusos ante a ausência de conhecimento técnico e jurídico, tudo com base em conceitos do IDEC, Fundação PROCON–SP, legislação, jurisprudência e doutrina brasileira.

Portanto, resta demonstrada na presente obra que atribuir a comissão de corretagem ao consumidor, quando ele vai até o empreendimento ou ao estande de vendas da construtora, é uma prática abusiva, pacificada na doutrina e na jurisprudência brasileira, sendo certo que, no caso de pagamento realizado indevidamente, o consumidor poderá exercer seu direito de exigir a devolução dos valores, tanto em face da construtora como em face de quem quer que tenha auferido proveito com a venda, considerando ainda que, caso seja demonstrada má-fé na cobrança, a devolução deverá ser em dobro.

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Dr. Carlos Eduardo Rennó – OAB/SP 375.599

RENNÓ FERREIRA | Advogados

www.rennoferreira.com.br

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Referências:

[1] Câmara Brasileira da Indústria da Construção – CBIC. Disponível em: http://www.cbicdados.com.br/menu/mercado-imobiliario/mercado-imobiliario. Acesso em 12 de Agosto de 2015.

[2] FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Curso de Direito Civil – Contratos: Teoria Geral e Contratos em Espécie. 3ª ed. Bahia: Juspodivm, 2013, p.929.

[3] IDEC, Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor. Disponível em:

http://www.idec.org.br/consultas/dicasedireitos/corretagem-conhecaafuncaoeos-meios-de-remunera.... Acesso em 10

de Agosto de 2015.

[4] Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo – CRECISP. Disponível em: http://www.crecisp.gov.br/servicos/servicos.asp?ação=comissoes. Acesso em 12 de Agosto de 2015.

[5] NERY Jr., Nelson; NERY, Rosa Maria de Andrade. Código Civil Comentado. 10ª ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2013, p. 831.

[6] MARQUES, Cláudia Lima. Contratos no Código de Defesa do Consumidor. 3ª ed. São Paulo Revista dos Tribunais, 1999, p. 325.

[7] IDEC, Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor. Disponível em:

http://www.idec.org.br/em-ação/noticia-consumidor/atraso-na-entrega-de-imovel-lidera-queixas. Acesso em 10

de Agosto de 2015.

[8] WALD, Arnoldo. Curso de Direito Civil Brasileiro – Obrigações e Contratos. 13ª ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 1998, p. 554.

[9] Fundação PROCON – SP. Disponível em: http://www.procon.sp.gov.br/dpe_respostas.asp?id=40&resposta=340. Acesso em 11 de Agosto de 2015.

[10] Apelação nº 1013167-97.2014.8.26.0577 do TJSP. Disponível em: www.tjsp.jus.br. Acesso em 15 de Agosto de 2015.

[11] Apelação nº 0039032-13.2012.8.26.0577 do TJSP. Disponível em: www.tjsp.jus.br. Acesso em 15 de Agosto de 2015.
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